【讀後感】房市名嘴SWAY買房聖經

終於入手房市名嘴SWAY近期著作「買房勝經」，主要講黑心房市全集，提醒想購屋的消費者不要被坑殺。我自己是很常看SWAY在媒體的言論，常常覺得如果全信，大概這輩子都買不了房，因為會覺得全台灣都是黑心建商與房仲，然後就會一直等等等房價下降，大概就這樣時間就過去了。
但是他常說到的一些「地雷重劃區」，倒是可以提醒自己多注意，當然我覺得也不要一進去代銷中心就說，那個名嘴SWAY這邊怎樣怎樣，這種話自己心裡知道就好，不要一直掛在嘴邊，如果遇到好的銷售，反而錯過適合自己的物件。

SWAY書中有提到他自己對「預售屋」是敬而遠之的，這跟我早期的想法一樣，主要是怕未來蓋出來不知會長成怎樣？會不會與當時預期的不一樣？另外，會不會建商就這樣跑了？之前繳的頭期款款本無歸？
但是後來接觸過不少的朋友也都是購買預售屋，主要是頭期款款以「分期」，還有老房子確實要花不少錢來裝修，而投資客改裝的中古屋我自己更是敬而遠之，相較之下預售屋反而是我未來比較想入手的物件。

SWAY書中提到需留意的重劃區

房市勝經中提到全台各地的重劃區，也針對每個重劃區都提到缺點(沒有優點)，但是以我最熟悉的板橋江翠北側，住在板橋50年以上的長輩，都無法想像「江翠北側」怎麼會漲成這樣，以前該區域是老板橋人根本看不上的地方，但至少它還是位於板橋邊陲，過去我也不怎麼看好，但近年來成交價就是慢慢的扶搖直上😭 。

另外，離我南部老家不遠的高雄亞洲新灣區，那邊確實蓋了不少豪宅等級的物件，也確實像作者提到的，面海的中古豪宅滯銷多年，但是我們小老百姓根本不會去看豪宅等級的物件，所以被列為地雷區？若你對該區有興趣可以理性的想想。

一、台北士林社子島區
二、新北板橋江翠北側
三、新北土城暫緩重劃區
四、新北新店央北
五、新莊副都心、頭前重劃區
六、桃園中路
七、桃園大青埔
八、桃園龜山A7
九、台中十四期
十、台中北屯G0
十一、台中單元二
十二、台南九份子
十三、台南安平
十四、台南東橋
十五、高雄橋頭新市鎮
十六、高雄亞洲新灣區
十七、新竹每區都只比唬爛技巧

中古屋多管齊下好議價?

一、找仲介，老鳥好還是菜鳥好？
作者提到可以找有名氣的連鎖品牌，比較有保障。對自住客的買家來說，不要以為經紀人收服務費，就負責幫你談到最低價？我覺得仲介希望的是「快速成交」，因此可以找多家房仲、多間房屋一起談、交叉比對，才能找到最低的的真相。

中古屋開價公式：
屋主心中的底價＋仲介的4%仲介費＋20%以上議價空間

＝開價

二、推估屋主的買價？
在2012年08月01日後開始實施實價登入，有成交就需要上網登入，但是在以前成交的房子就很難估算屋主的入手價，而且經過我自己的經驗，在我過去出價的過程中有些房子即使是實價登入後購入的，在實價登入網站上也查不到，還有些仲介會說，那些成交價過高的房子，他們都有登入，但是政府就是沒揭露出來，他們也希望政府揭露啊，這樣未來的買方就知道價錢就是這麼高，你想買多便宜是真的很難談。
我自己是會從屋主當時的銀行設定貸款金額反推他的購入價，比如：該屋主貸款列表1000萬，推估他當時準備20%的自備款，因此可能成交約在1250萬左右。

或是這棟屋子屋主是繼承、或是持有超過10年以上的物件，就大概可以推估屋主的心態及當年的房價，我自己多次洽談的經驗，「繼承」物件真的好談很多，因為對繼承人來說，根本沒有成本，上天掉下來的禮物，缺錢的話很快就可以談到入手價了，我自己買過這樣的物件。

三、實價登入七八九折來出價？
作者SWAY多次在節目中提到，查到的實價登入就是從七折開始談？作者說網友給他的回饋說「成功率不低」？
對於這點我真心不相信，除非遇到快跑路的屋主，你從實價登入上查到他當年的成交價是1000萬，然後你覺得他會用700 萬賣給你？如果他肯賣？你真的敢買？他願意賠這麼多錢賣給你？你不會覺得哪邊怪怪的？

除非是對方是重劃區的大戶投資客，有緊急的資金缺口，我才會比較相信。所以我覺得不要認為所有仲介都是黑心房仲，只要你大量的看房、累積經驗，就可以判斷出這個房仲講話的真實度，有好的物件對方才會第一時間通知你，比較有機會買到低於市價的房子。

四、挑毛病殺價法？
挑毛病殺價法，SWAY建議用在難以改變的缺點為主，例如：方位差、有西曬、沒有陽台等問題，但是我心想如果真的這麼差，你幹嘛還要來出價，不過倒是可以多少「理性」提出這個房子的缺點在哪邊，自己需要花錢才能夠解決，期望屋主多少讓利一下。
SWAY建議不要這樣嫌屋主，說什麼設計沒質感(等於嫌棄對方的審美觀) ?樓下有早餐店要花很多錢多保火險？「嫌棄殺價」是一門學問，不要做人身攻擊，反而激怒對方。

五、雙仲介競爭法？
作者提到如果今天跟A房仲議價A物件，可以同時讓 A房仲知道B房仲也正在談另一戶B物件，大概就是靠「演技」讓兩個仲介去競爭屋主的房價。我覺得很戲劇，但是如果你真的碰到兩個都很喜歡的物件，這個方式確實也不錯，只是我自己從來沒遇過這麼剛好，有兩個物件都在自己的評估範圍內。

六、仲介費激勵法？
作者提到可以給仲介提出「仲介費激勵法」？我覺得除非你是投資大戶，每年經手的物件都是幾十間，不然你一生只買一間房？你跟這位仲介的緣分大概是成交後就畫下句點？我們小資買房還有辦法給對方激勵？我覺得要像SWAY這樣的名人才有辦法，不然仲介應該不會理我。
但是仲介費確實是可以「議價」的。我的經驗是用在最後只差臨門一腳的成交階段，而且是台灣最大的仲介品牌，在最後的階段，他們沒讓我加價，反而自己去砍賣方那邊的4%仲介費，當然我買方的1%還是我自己要付，所以仲介費真的是可以談的。

關於仲介費，我反而比較接受近年來很紅的Youtuber—超級房仲學院Zack的方法，他的建議也是最後的階段才去談，如果一開始仲介就知道你是愛砍價又雞歪的買方？有好的物件他怎麼會先介紹給你？那種市場上的Apple物件，當然是給爽快、下決定快的買主，真的很難輪到我們。

SWAY買房勝經讀後感

SWAY著作的買房勝經真的是很厚實一本，裡面提到非常多黑心房市的種種議題，這本書主要是提醒我們，畢竟買房可能是人生最大筆的一筆消費，不要被坑、被騙、然後糾結很多年在處理這個爛坑。其中書中提到「拆解房屋格局」可以在每次看房子時，拿出來研讀，特別是想買預售屋朋友，畢竟尚且無法眼見為憑，拆解格局圖真的很重要。

但是也不要看完後就自己嚇自己，覺得碰到的仲介或是代銷都是黑心商，多瞭解買房的相關知識總是不會錯的，可以培養自己看房的能力，畢竟正常人一生中買過最貴的東西應該都是「房子」，不要花錢當冤大頭，也不需要草木皆兵，透過學習來了解自己真正的需求。
雖然我跟SWAY理財的想法不同，除了自住功能外，我覺得房子是一個可累積的人生資產，選擇得宜可以為家庭累積資產，不至於把工作所得都花光，算是另類的儲蓄行為，這十幾年下來，身邊親友有買房與沒買房的對照組相較下來，資產真的差了不少。