【泰國買房】為什麼我沒有在泰國曼谷買房｜缺點理性統整

這幾年泰國曼谷置產是熱門的選項，很多自媒體人分享泰國置產心得，超多網紅、老師、明星都在曼谷買房，新聞媒體也常常報導，我幾年前(2022年)也非常心動，參加多場業者主辦的說明會，在最後還是打住。
今年2025年因為緬甸的大地震，因而影響到泰國曼谷幾處大樓坍塌，我又再回想起幾年前評估的這項投資，照理說泰國的地理位置「非屬於地震帶」，因此大樓都蓋得非常高。泰國曼谷投資都主打：實坪制、美輪美奐的公設、公設不計價、停車位免費、低總價(300萬)左右就能購買一房一廳的套房類型、出租報酬5%馬上進入包租公行列，這幾點在說明會上時真的不少人心動，畢竟「曼谷」也是國際性的大都市，讓人趨之若鶩。

靜下心來想，雖然「幾百萬」在台灣只能當自備款，在雙北只能買個平面車位，但可以在曼谷買全新的套房，我當初就有私下詢問以下幾個點，總想全面思考，畢竟每筆辛苦錢都是自己努力存來的，不要因小失大。

一、租金投資報酬率5%~6% ？

為什麼所有泰國曼谷的房產投資都強調「租金投報率」？報酬率約在5％左右，比如300萬的房產約可以租在1.2萬上下，說真的如果是這樣的投報率，何不買台灣的高股息ETF 就好？比如台灣股民親睞的0056、00878等，基本上配息都在5%~6%，與曼谷租金投報率相去不遠。
其實扣除給曼谷當地的包租代管15%，交屋後的代管業者都會要求業主要「精裝修」才能讓房源有租金競爭力，扣除這兩項後基本上租金也不如預想的高，這點是我放棄的在泰國當包租公的主要原因。
何況買高股息的ETF 就是配息日到，股息就會自動進到戶頭，算是「無腦投資」，當包租公還要關注一下代管業者有沒有發送客戶問題給你，租金有沒有準時到帳？

二、海外房產只能委託當地仲介，自主性不高 ？

我在台灣的房子是自己招租、管理，雖然目前越來越多人會找包租代管業者，省去不少管理的瑣事，除了租金每個月少15％外，很怕業者沒有挑選一下房客，因為他的責任只負責把房子出租就好，雖然自己招租也不一定能一眼看出好房客，但是至少自己會較上心，會多問租客一些問題、互動一下。
但海外房產就只能委託當地的泰國業者，怕語言不通，雖然業者都強調會有說中文的服務人員，距離遙遠若遇到不好的包租代管，真的拿他沒皮條，若服務的不好還要自己換業者？這點難度就超高，我們對當地的業者根本不熟悉，泰文又不會講，只能找說華語的。

三、二手房轉售買氣低迷？

泰國二手房轉售難度略高，這點我是自己爬文後發現不少已經投資曼谷房產的網友分享，因為泰國沒有地震，再加上建案越蓋越多，每個戶數都是幾千戶的在交屋，泰國人偏愛新預售，對於中古二手房興趣不高，因此未來若要出售，可能需要等待一段不短的時間待售，此期間沒有租金還有價錢其實也賣不高，不少人提到可以打平就已經非常好了。
另外，有計畫到泰國買房的也可以問問，不少討論群提到泰國人不買二手房，是因為無法貸款？只有新房貸款容易？我對這點很質疑，那對想賣二手房的屋主不是很吃虧嗎？

四、對海外建商陌生？

大部分台灣銷售泰國房產的公司都是主打「新建案」，當然都強調代售的都是泰國前10大的建商，畢竟超怕遇到爛尾樓，或是不負責任的建商，辛苦錢真的都付之一炬。雖說台灣代銷都會提到說，所選的建商都可以在網路上查到，但是即使查到我們也沒能力判斷建商到底是好是壞？
當然也可以買即將蓋好的新成屋，也不少網紅分享都是美美的建案，或許爛尾樓的機會沒這麼高，加上台灣這邊的泰國代銷應該也不會自找麻煩，去找很爛的建商來賣？但是凡事還是要自己判斷。

五、不確定是否好租？怕買錯地點空窗期閒置太久？

每次問到泰國代銷這個問題，他們大多會說取決於「地點」及「生活機能」，比如： Thonglor-ekkamai區域在曼谷被稱為日韓聚居區，如果房子買這區域出租、及租金可能會相對好一些，租客也比較偏向外國人。
如果買的建案是偏向泰國大學附近，可能主打的是學生族群，即使交通便利，租金表現也比較有限。不少網紅都分享自己的房子租給英國人、俄羅斯人等白領菁英，可以多問問是否真的一週內就能夠出租？爬文也很多人因爲租不出去，所以只好不斷地降價，也可能是產品有問題或是裝潢不夠吸引人等，海外投資真的要多花點時間想一想，如果遇到有沒有退路或是解法。

泰國不買房結論

上述幾點就是我這幾年做功課了解後，我自己選擇不在曼谷買房的原因。
但我在台灣說明會的現場，就有遇到已經在泰國買房的屋主，想來說明會是因為還想買第二間，她主要是做珠寶貿易，從泰國進口各類寶石來台灣做設計、加工，基本上常往來泰國做生意，租金也都留在泰國當作付給供應商的貨款，可以省去來返的匯差。我問她有沒有想過二手房不好賣的事？她給的回答是說，如果收租可以長長久久，幹嘛去想要賣房的事？
每個人狀況都不同，對我來說我跟泰國比較沒有連結，單純就是一筆投資，總有會想抽出資金的一天，就怕賺了租金賠了房價。

我有在關注的超級網紅愛莉莎莎，分享曼谷買房後造成很多媒體跟風報導，我覺得她買的很聰明，身為「分享生活」類型的網紅，常常各個國家飛來飛去，對她來說買房是自用，體驗各國生活的點滴，對莎莎來說曼谷買房投資是「事業上」的，與我們想收租金的用途不同，因此每個人立場、用途不同，可以多看看、多思考。
甚至影片中分享的曼谷地點還不錯( Ideo Rama 4 )，在日韓區的Phra Kanon站，真的想要到曼谷置產的朋友，可以問問該棟是否有二手房可買？因為不少專家提到曼谷的建案，「當地人」跟「外國人」的售價不一樣，如果二手房真的不搶手，若有人想賣可搞不好價錢還不錯😅。