【房東好賺嗎】13年房東心酸不如去買高股息ETF ?

身為雙北房東這個身份超過13年，為什麼會想買房收租？大概源自於我小時候的夢想，總覺得當房東真的好爽？每個月只要去收租就可以有現金流，因此來2010年來台北第三年就買了公寓物件，想說一層自住一層收租(廣告都這樣寫)，可以多少補貼我的房貸，還可以為自己省下租金。
當時我不願做「隔套」這種物件，主要是老公寓很怕有結構的問題，再加上其實鄰居們都超討厭這樣的投資客，早年是還不需要樓下屋主同意書，我自己是覺得密密麻麻的隔套，除了需要另外支付一筆不小的裝修金額外，「房客過多」對於我們這種常加班上班族，要處理房客問題也很麻煩。

出租的投報率

以目前新北市板橋、中永和、三重這幾個比較重點的區域來說，即使是舊公寓售價都幾乎破千萬，除非公寓條件很差，不然不容易買到低於千萬以下。臺北市就更不用說了，去年兩個朋友買入大安區近50年的公寓，買價都在2200~2300左右，想想大安區舊公寓才租多少錢？頂多月租金25000~30000左右，若不做分割、不貸款的情況下，大概是1.5%的投報率。

離開台北市以板橋來說，假設公寓購買的金額在1000萬(含簡單的裝修)，以2023年的現在，這個售價要在捷運周邊已是天方夜譚，大概就是要找離捷運遠一點的區域，公寓每月租金在18,000~20,000元，在不做分割、不貸款情況下，約2.1%投報率。

所以是10年前甚至20年前購物的房產，投報率會好很多，如果是2020年後才想投入雙北包租公的市場，看看投報率後，當房東根本是血汗錢。

房東與股東試算

我自己後來試算感覺當現代房東似乎不是太划算的投資，假設以1000萬的房子，若自備30%的頭期約300萬的現金，投入股市或是房市，報酬率如何？

一、把300萬拿來當股東:
既然想要穩定的現金流，不太可能把錢拿去買航海王或是小飆股，以穩定的高收益ETF 0056或是00878為主，大概穩定每年有5%的收益。
年收約：3,000,000 * 5% = 150,000元

二、把300萬拿來當房東:
若找1000萬的新北公寓物件，若月租18,000元，貸款700萬30年本利攤還需月付27,000元( 本金還14,500元，利息12,500元)。
年收約：18,000 – 27,000 + 14,500 = 5,500
5,500 * 12個月 ＝66,000元

不計算股票或是房價上升情況下，單純就現金流來計算，有沒有覺得當股東似乎輕鬆很多，不用挑物件、不用裝修、沒有房客拉里拉雜的事。而且1000萬在新北大概只能買公寓或是捷運附近小套房而已，公寓都是超過40年的屋齡，基本上算是老太婆等級，漏水、壁癌會讓你心力交瘁到懷疑人生，租客如果有不交租、破壞房子、電器損壞、空窗期等，這些雜事都讓人頭皮發麻，如果要委託給包租代管公司，每個月又少了15%的租金，這樣到手上的租金又更少了😭。

其實這樣算下來，就大概知道為什麼台灣的空屋率這麼高。真正高資產族壓根不想把房子租給租客。

房子算是資產配置

我很喜歡的作家黃大米曾說過，她自己就是不愛股票，買房都算是自住或是儲蓄，總覺得至少是貨真價實的物品，比起股票更讓人踏實，未來需要養老時就把房子賣出，就有等於有養老金。
樂活大叔施昇輝也說過他購入的第二套房主要是當「長照險」用，若需要長照就把房子賣出，如果身體健康沒用到，至少還可以留下資產給三個孩子。

但是有買房子的情況下，真的比較容易存到錢，畢竟房子變現不易，可以避免自己花掉或是在股市裡殺進殺出，至少隨著通膨也能做到保值，不論自用或置產都算是「資產配置」很重要的的一環。
目前我自己規劃也屏除繼續買房當房東的想法，特別是公寓型的產品，當然雙北市只要地點不差，屋況整理好，其實出租率真的很高，通常都是我們篩選房客，幾乎沒什麼空窗期。隨著理財觀念打開後，覺得想收房租其實也不需要真的買房，不論是台灣或是美國都有不少REITS基金，也是固定配息，等於收租金的概念。經此經過 13年的房東過程，未來反而期待當「股東」就好，穩定領錢生活比較愉快。