【繳稅】房地合一稅自住 6年400萬免稅的限制，我們踩雷了嗎？

2016年開始的房地合一稅2.0 稅率更加嚴格，主要是打擊短期炒作的投機客，稅率及持有年限都做了大幅度的調整，雖然這幾年下來感覺沒什麼用😭，但如果我們是把房子當作資產並中長期持有的人來說，房地合一稅 2.0有個對自住客換房的利多：自住房地持有同時設籍滿6年，課稅所得400萬元以下免稅。
但關注相關新聞，以為這個規定很容易達到，但難免還是可以聽到新聞說，哪個民眾誤踩禁區，因此享有400萬元的免稅額，進而多繳了幾十萬的稅賦。

房地合一稅2.0稅設籍誤區：
房地合一稅2.0設籍僅限房屋持有本人、配偶、及未成年子女

不少人沒把「未成年子女」的幾個標題看清楚，以為只要有子女設籍即可？結果雖然是房子、土地都適用自用1.2%的自用稅率，但是未來要換房售屋時，卻無法享有400萬的免稅額，即使連續設籍六年有無用。
或是本來設籍的子女原為「未成年」，但在六年間變成「成年子女」，這樣即便居住設籍滿六年，仍然無法享有400萬元的免稅額。所以若房內設籍的為自己的子女，請確認房子到要售出之際，他仍然處於未成年階段喔。

房地合一稅2.0 連續六年設籍以入戶籍那天
非房屋過戶那天起算

通常買房成交日假設為 7/1日，但中間買方需要辦貸款、等放款、等過戶，大約需要45個工作天左右，待款項下來後才能辦過戶，假設為 8/15日為過戶日，這間房子才完整屬於你。
但此時的你還未遷戶口到新屋內，所以只要沒有設籍都無法享有6年400萬元的免稅額，畢竟在過戶後可能屋主會忙於裝潢等其他事項，因此若未來可能會換房，要記得盡快把「戶籍」遷入。
6年400萬元的免稅額計算日為「戶籍遷入日」，不是交屋日喔！最直接參考的可以看生份證的換發日為何時，就是從那天開始計算，這六年千萬不能遷出，以免喪失免稅額的資格。

這點本來我也誤以為是房屋過戶後就開始計算，後來發現原來是「戶籍遷入日」才起算，後來盡快把自己的戶籍遷到新屋內。

房地合一稅2.0稅設籍誤區：
房地合一稅2.0設籍未成年子女為18歲以下

有不少針對學區房的家長，想讓孩子念好的國、高中，會特別買學區房來設籍，案例中有提到父母在孩子13歲時，把戶籍遷入想說六年後孩子上大學就能把房子賣掉，也能用400萬元的免稅額？
中華民國的民法自112年1月1日起，已將成年年齡由20歲下修到18歲，因此案例的孩子13歲＋6年＝19歲，就已經非未成年子女，因此不適用400萬元的免稅額。

這點真的有夠無里頭，大部分的民眾哪會去注意民法修正的條文，但稅務機關的認定就是以最新的法律為主，即使不知情也無法改變。所以像案例這樣的情況，需孩子年滿18歲前，儘快把父母其中一人的戶籍遷入，這樣才符合「連續設籍6年」的條件。

房地合一稅2.0稅設籍誤區：
房地合一稅2.0交易前6年內計算？

上述已經提過多次「符合400萬免稅額」需本人、配偶、未成年子女連續設籍6年內，沒有營業、出租下可享有此免稅額。訪談中的案例於105年7月1日取得該房、7月8日入戶籍，基本上只要連續自住至 111年7月7日即滿6年也享有400免稅額的規範。但該案例於112年5月1日 賣房，6月12日過戶給買方，但自己因買新房於6月8日把戶口遷出，因而國稅局認定須於 交易前 6年連續設籍才算，所以需於過戶給買方112年6月12日往前推6年，才可認定400萬免稅額。
他於6月8日以為已經住滿6年(事實已快滿7年) 即符合資格，才把戶籍遷出，因此該處國稅局認定不符合免稅額規定。
所以，請先確定把房子整個過戶給買方「後」，一切都完成後再去遷戶口，不然會被這些法律文字搞到頭昏腦脹。

又舉例，如果一個房子我們持有10年要售屋，前面六年符合連續設籍自住無營業，但後面四年有出租，這樣即使滿六年也不能列為符合400萬免稅額喔。相反的，反而是前面4年出租，後面六年連續設籍自住無營業，這樣是符合免稅額的規定。
因此，如果有計劃售屋的人，必須在出售前當日往回推6年，這樣國稅局的認定會比較無爭議，不然稅額算下來也都是幾十萬的稅賦。

房地合一稅2.0稅設籍誤區：
房地合一稅2.0持有時間預售屋及成屋分開計算

房地合一稅2.0 的稅率%數會把預售屋及成屋持有時間分開計算，當然預售未交屋期間沒有400萬免稅額，因為房子沒有蓋好，你也無法設籍自住，但稅率是45%(2年內)、35%(2~5年)、20%(5年～10年)，會對應持有時間而遞減。
比如預售蓋了4年，但是成屋後預售期間的4年並不列入計算喔，成屋交屋後又從「第一年」開始算起，這點本來我也誤以為是可以累計的，後來才被打臉成屋後房地合一稅2.0就是重新計算。

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