【屋主成本計算】買房總覺得屋主賺太多?

某天我聽到作家黃大米談到房產話題，她覺得社會上的氛圍就是認定買房超過兩戶的人罪大惡極，她說到每一塊錢都是她自己辛苦賺來的，家人根本沒給過任何幫忙，看到旁邊來賓剛好是打房達人Sway，我覺得Sway先生臉上有點尷尬。
大米作家她說：賺錢不想放銀行(銀行利率0.8%) 、也不想買股票賺價差，以她單身的財務規劃來說，就是想把錢放在房子，老了真的缺錢就賣一棟來養老，只希望可以抗3%的通膨，難道這樣的人還要被套上炒房屋主嗎?

實價登入對買賣雙方有利

自101年8月1日實價登入上路後，大部分的媒體都說可以棒打屋主，讓買方不會被當盤子。我是覺得『實價登入』對買賣雙方都是保護，買方可以確實知道當時屋主的購入價，賣方開價不合理，就可以直接殺價，賣方也可以防止買方亂出價。

因此，實價登入若是真實報價，確實是可以保障雙方的權益，也較不用雙方彼此猜忌。我自己曾經在疫情3級警戒時期，出價一個國小對面的公寓，對方是個經營補習班的老師，當初推算他的購入價是900萬元左右，但因為公寓樓梯讓很多家長顧慮，導致他招生不是太順利，故想出售。當時已經賣了近一年都沒有賣出，因物件是全戶打通做補習班教室，因此若要改成自住，需要額外花費約150萬左右。
我當時第一次出價是以800萬來出，以為疫情三級根本沒人來看房，結果當然是屋主不賣，即使加到850萬也換不到現場談價的機會。他並不想要賺錢，只想要平轉出去，再找其他物件當作補習教室，當初他給我的價錢是950萬！

出價幾次後才學會，原來對方當初給的950萬真的是成本，根本不算他這幾年支付的利息，頂多只是加上有4%的仲介費(950萬＊4%=38萬)，說真的如果我是賣方想要脫售，這個物件真的是一毛錢都沒有賺，後來透過別家仲介才知道，這個房子最後的成交價是930萬。
若是他在扣除一些賣房會衍生出來的費用，這房子對他來說是賠錢的，誰說買房一定穩賺不賠？誰說房東一定賺很多?

我紀錄過當初我是如何從實價登入去算出自己的出價，我也不想讓對方以為我是來亂的，可以參考我之前的做法，但是結果是沒買到此房。也可能是這個屋主比較硬，想想他的物件因爲是全戶打通，正常自住客根本不看這種物件，他還可以堅持他的底價，況且在三級封城之際。

實價登入粗估屋主的成本

假設我們看到想下斡旋的房子，也同時上實價登入查到當年屋主買房登入的價錢是1000萬，該房屋持有3年，現在仲介說屋主底價是1150萬，沒這個價錢不會出來談。不知道會不會覺得，哇～真好賺，3年就爽賺150萬勒！真是暴力中的暴利？

如果以現在的我可能會粗估為什麼屋主的底價是1150萬，他的想法可能是：
1. 仲介費(已成交4%算）：1150*4%=46萬
2. 印花稅、契稅、代書費等雜項：約8萬
3. 房地合一稅3年稅率35%：(1150-1000-46-8-30(補充說明))*35%=23萬

補充說明： 取得、改良、移轉可列舉的費用(此項目若無單據可以提示證明，改以出售價格乘以3%，上限30萬計。)

所以我自己計算下來屋主1150萬元的開價，尚有議價的空間：1150-1000-46-8-23＝73萬。
因此我可能會從下斡旋1050萬開始，並把底線踩在1080萬。

當然期間屋主還會計算他的房子有裝修、還有支付3年的利息、什麼冷氣冰箱都不會搬走等等，這些當然都是屋主的成本，但是前提也是取決自己有多喜歡這個房子，當然有裝潢的房子確實開價會比較高，想想如果他花了150萬裝潢，他會只賣你1050萬嗎？你會不會覺得怪怪的？會不會是事故屋？或是他真的非常缺錢？

實價登入解決什麼問題

這篇商周文章作者提到：
實價登入2.0不是解決房價統一制，而是解決『資訊不透明』的問題。

說真的，理性思考後會覺得電視上的名嘴常提到，反正買屋開價就是實價登入的7折開下去就對了，我內心都不免會有大大疑問？
我都查到他實價登入的購買價(買屋成本)，打七折不就是要對方認賠30%出場？他會賣嗎？如果我今天是賣方，我會出來談價錢嗎？

我記得當初主持人還特別問說，您是說屋主開價還是實價登入價？名嘴提到是實價登入價的7折開始出價，再慢慢往上加，結論是總會遇到缺錢的屋主，你可以買到便宜的房子。
所以同理可證，如果不是屋主缺錢？想買實價登入七折的房子，根本是不可能。

超級房仲公開七折買房真實故事，即使再詳細，施力點也在屋主很缺錢、蠟燭兩頭燒的情境下，所以想要馬上拿到缺錢屋主的物件，似乎要多多巴結第一線的房仲，他們才會立刻提供該物件給買方。

實價登入2.0結論

關於政府實價登入的施行，我個人是覺得很棒的，當然我合作的仲介也會跟我說，有些購價特別高的物件，政府會把它拉掉不登入？不確定是真的假的，但是隨著越來越公開的資訊，我們不論身為買方或賣方，都可以有更透明的資訊參考。
賣方不用擔心被不肖房仲賤賣房子而不知情，買方出價也能夠參考附近的行情價、不用隨亂開價的屋主起舞。
也許現在我們是買方，難保有一天我們不會成為賣方，你難道會希望來買屋的人實價登入都不看，給你亂出價嗎？