【實價登入準嗎】我用實價登入議價失敗經驗!

實價登入從民國101年08月01開始實施，因為我是在101年前就購屋，所以沒實際驗證到這個政策帶來的優缺點。之後110年07月01日又開始實施實價登入2.0，2020一年多來曾經三次出價斡旋，都是根據實價登入來出價，結果前兩次都失敗沒買到，第三次終於高於實價登入後，才順利成交，讓我真的很懷疑，實價登入是登入好看的嗎？

實價登入查詢地區行情

我當初第一次出價時，非常仔細地查詢實價登入的價錢，我也沒有追溯到很遠，比如我110年買時間就往前推兩年的價錢，總不可能用10年前的價錢來跟屋主出價吧？這點Sense我還是有的。

出價步驟如下

我根據實價登入出價大致上是這樣的：
一、搜尋兩年來該條街的實價登入成交價，比如：我出價的是公寓，基本上只搜尋公寓就好，大樓的價錢通常會較高。

二、因為出價的公寓是三樓，因此我排除公寓是一樓的物件，畢竟很多公寓的一樓都是當作店面在賣，價錢比2~5樓高出許多，因此先用紅筆劃掉。

三、實價登入上面也會有一些價錢低得很離譜的成交價，有可能是親屬之間的特殊交易，過低的我也會把它刪除，不要讓仲介或是賣方覺得我們是來亂的。

四、然後算一下這兩年下來的平均值，用這個均值下斡旋讓仲介去跟屋主談價錢。

用實價登入出價卻買不到房子

根據兩次出價不成功的經驗，我發現用周圍的平均成交價去出價，根本行不通。而且我還是在新冠疫情三級警戒時候出的價，想說當時應該沒什麼人要買房吧，當然當時出價人少仲介還願意幫你談一談，但是屋主其實很堅持，價錢差太多他根本不想談。

第三次針對物件出價，我是以實價登入該區的最高價去出價，也是沒辦法順利。是有換到見面談的機會，當然我的看的物件比較特別，基本上不用我花太多錢去整理，後來還是加價上去一些，再加上仲介退讓少收服務費給賣方，才讓順利成交。

實價登入真的準嗎

經過這一年多來找房子、出價、付斡旋來說，我都是參考實價登入上面的價錢，但是網站上面還是有很多盲點，比如：對方是104年買的房但是上面卻沒有揭露，多家仲介也曾跟我說，政府對於超過市場價格的成交價都會隱藏不揭露？
我想說幹嘛不揭露，他們的想法是政府不想要拉高該區的成交價，比如某些特定的自住用者，就是要買這個樓層或是地段的房子，全部都是高於實價登入但是網站上看不到，所以他們是勸我如果都以實價登入來出價，不一定就會順利成交。

雖然我的出價經驗不是非常多，但是房市名嘴都會說一進去就是實價當入打8折開始出價，對買方來說買便宜誰不要，但是經過我的實證經驗，好像是行不通的。畢竟，除非我們買的是預售屋，不然在中古屋的市場，很多屋主對這個房子都有超高的期待，沒有賣到他心裡的那個價錢，總是過不去心裡的坎。

我看房買房時期是在2020~2021年(也就是橫跨國外及台灣新冠肺炎階段)，成功買下是2021年的10月中旬，或許這兩年因為『資金潮』湧入市場，本來以為可像2003年SARS當年撿便宜，結果其實不然，除非二手的物件條件真的不好，不然很多屋主寧願不賣也不願降價。