【包租投資術】出擊吧!奪回你的人生主導權

出擊吧！奪回你的人生主導權這本書，是財富方舟創辦人吳建賢的包租到財商的心路歷程，我本來想說這類的書大概都是心靈雞湯系列，畢竟我之前也參加過他們單位主辦的財務健檢諮詢，算是與創辦人有一面之緣，想要幫家庭財務健檢的朋友，可以到財富方舟官網填寫報名表。
財務健檢費用1000元，不過創辦人理念主要是偏向於透過房地產，打造租金的現金流，所以比較偏向對「包租公」事業有興趣的朋友。其實，包租公看起來爽爽，但是打造這個穩定模式，花費的心力真的很巨大也並不容易。

創辦人的心路歷程

書籍前半部提到創辦人吳建賢老闆的創業故事，比如加盟85度C踩的坑、開過4家美妝店，到後來遇到過去對房地產事業不懂，買貴、買錯的種種事蹟，如果你覺得當老闆都很爽，可以去看看文案的美創辦人林育聖寫的一本書「聽說你在創業」，只有當過老闆的人才懂的血淚史，畢竟大部分的老闆都當過員工，但是很少有員工當過老闆，員工不會是你的解語花，創業的心酸讀過就懂。
作者在書中有提過，他持有的一棟舊公寓讓他吃盡苦頭，最可怕的不是面對問題，而是你永遠不知道問題又會從哪邊冒出來？關於這點我自己也真是心有感，畢竟想要收租擁有正現金流，絕對是中古公寓投報才會高，但是屋子我們畢竟沒自己住過，買入前看起來都OK，哪知招租後開始一堆問題浮現，有時心灰意冷真覺得自找罪受。

🔔 租金的時間複利 🔔：
作者提到大部分的房東，都把租金當作單利，就是投入初期的資金，然後扣除貸款後每個月留下現金，感覺就是定存的概念，拿利息的做法。但其實可把正租金流累積起來，再投入到其他的房子或是理財工具，那這樣複利的力量。

通膨複利的關鍵之一：
時間在房地產裡有兩大好處，第一是隨著通膨而產生價值的上升，比如：10年前買的房子是500萬，不計算炒作有可能會來到625萬，多少有一定的增值空間。其實就連我老家雞不拉屎的農地，這麼多年下來也有不少的漲幅。
透過貸款增加投資資本：
再來第二個好處是可以「貸款」。房子有增值時銀行會重新估價，可以再把錢借出來運用，投資運用後產生的獲利，就有複利的力量。

租金的投報率怎麼計算

過去購買的房地產及出租事宜都是我跟先生獨立完成，在找房的過程中仲介會問，期望的投報率在哪？一般都會回答4%~5%左右，
計算的公式是：(租金✖️12個月)➗ (房子總價✚裝潢金額)= 投報率。
例如：(租金20,000✖️12)➗ 10,000,000 = 2.4 ％

看過作者提出正確的算法應該是：
(租金✖️12個月)－(貸款利息)➗ (房子總價－貸款金額✚裝潢金額)= 投報率。
例如：
［( 租金40,000✖️12)－( 800萬✖️2.0%)］➗［( 1000萬－800萬)＋裝修200萬］
＝8%

其實以這樣的算法，大概投報率建議要在12%左右才值得入手，這點在雙北如果沒有頂加其實不容易，真的要非常認真看房、做功課，做仔細的評估，當然如果離開雙北就容易很多。

新手房東必學八個重點就能輕鬆出租

一、畢業潮＋就業潮是最佳時機：
出租旺季會落在每年的5月～9月底，跟台灣的畢業潮有關，畢業生和新鮮人會相繼投入就業市場。

二、過年前的安定期：
通常過年前的1~2個月前有波「安定潮」，但是越是靠近過年反而找房子人會大幅減少。

三、領完年終後的轉職潮：
過年後也會有一波「轉職潮」，在領完年終獎金後有不少上班族換工作，這時市場會出現不少租屋需求。

四、簽約結束日期調整到租屋旺季：
可以跟房客談租約時，算好旺季的時間，比如簽約時是5月，可以跟房客簽到隔年的7月，這樣要退租時剛好是租屋的旺季。

五、營造「搶」的感覺：
可以將多組房客約在同一時段看房，讓房客有搶的感覺。
我自己是不愛這樣的做法，一個時段我習慣排一組就好，主要是我希望多了解房客、做篩選，找到「好的房客」我覺得比快速出租更重要。

六、屋內乾淨可以隨時入住：
在招租前將房子整理到最舒適、乾淨的環境，讓租客覺得可以馬上入住，例如：浴室磁磚有無發霉、馬桶是否發黃、鏡子是否乾淨等，這些小地方都會增加出租率。

七、空氣流通採光很重要：
通常房客一打開門體驗到的就是空氣品質，不要有煙味、霉味。採光也是很多租客重視的一環，建議可以把窗簾打開，或是一開始隔間就要把它考量進去。

八、廣告與實際樣貌要一致：
不要過度美化圖片，如果內容物與標示不同的話，租客一到現場會有被騙的感覺，可以透過一些軟裝讓屋子更有質感。

奪回你的人生主導權評論

這本奪回你人生的主導權文字敘述簡淺易懂，內容多為作者親自的體驗分享，當然財富方舟主要是打造包租公模式的課程，如果你對這個身份有興趣，團隊的人可以幫你。我自己從小就對包租公模式有很大的夢想，感覺每天等收租就可以過爽爽，但當過包租婆後才知道，很多細節不如我所想，這裡面的貓膩非常多，更何況選擇的大多是年過30年以上的老屋子，裝修過程所耗費的心力不亞於創業過程。