【乙種工業用地】差點購買乙種房屋經驗談

這週看到房市名嘴SWAY在粉專大酸網紅阿滴代言土城「長群享享」建案的新聞，這個建案我自己也是知道的，本來也計畫前往了解，但是看到他是乙種工業地後就打消念頭，畢竟我不是專家，還是購買正常的「住宅區」或「商業區」的地目比較合適。

何謂乙種工業用地

《 都市計畫法》施行細則第18條 中明訂，乙種工業區內是供公害輕微的工廠以及必要附屬設施，或工業發展相關設施使用為主，常被拿來當作工作室、事務所使用，甚至有業者就看中其規範模糊，

《 都市計畫法》施行細則第18條 中明訂，乙種工業區內是供公害輕微的工廠以及必要附屬設施，或工業發展相關設施使用為主，常被拿來當作工作室、事務所使用，甚至有業者就看中其規範模糊，來做居住用途。一旦被檢舉，就可依《都市計畫法》第79條處6～30萬元不等罰鍰，並可能要求拆除、恢復原狀。

乙種工業用地價錢也被炒高

我一直都陸續看房子，有一次在591上面就有看到一間在板橋與土城附近的公寓，因為鄰近大馬路旁，我覺得未來效益應該還不錯，但是當時的仲介沒在電話上說是乙種工業用地，只是一直不斷地強調使用空間大，還講了很大串的故事給我聽。去到現場時，所屬的樓層確實有在施工，大概是置產族想要拿來當作隔間套房使用。

當時19坪的乙種工業宅權狀，他們開價950萬，等於一坪售價50萬，我去查詢後發現三個月前成交價才750萬，其實我看房子久了是不會覺得對方狠賺200萬，畢竟他們還有仲介費用、正在裝潢打牆的裝修費需要支付，只是我猜大概是想在2021.07.01「實價登入2.0」上路前，把它脫手賣掉。

那個仲介大姊是一個超會做生意的資深業務，一直不斷的打電話來跟我曉以大義，但是我覺得自己不懂，對乙種土地的各種顧慮，況且是950萬不是950元，還有後續的裝潢費等等事項，即使租金的效益頗高，但是我真的不敢入手。當時，我拒絕她的幾個點：

• 附近的舊公寓成交價才30多萬，這個要賣50萬/坪？而且還是乙種用地？
• 乙種用地的銀行的估價大概只有60%，需準備多20%的自備款
• 計算自備款＋裝潢費大約需準備600萬的現金。
• 就算期待未來的都更或合建，至少要住三等級(容積300%以上)，才有建商願意接。

當我提到以上這幾點後，基本上她就不再那麼強勢了，硬要我週五做決定。說真的，一開始我也被超高的租金投報率唬得團團轉，還跑到龍山寺去問問這間房子可不可以買？結果龍山寺居然給我三個聖筊說OK ?讓我更是心癢難耐，後來請律師助理幫我查詢一下，再問問建設公司的朋友，自己才終於滅火。

乙種工業用地買前請多思考

雖然有時我對名嘴SWAY的觀點不是太認同，但是這次他確實是點出乙種工業用地的缺點，也給不知道什麼是乙種工業地的民眾上了一課。雙北的房價真的非常貴，所以千萬不要看到什麼4開頭就衝動，除非本身工作上有辦公室需求的人，再來考慮。
我自己雖然對房地產很有興趣，但是對於工業用地、法拍宅來說，到現在還是不敢碰，當然也沒有特別去了解，畢竟正常住宅的房子已經讓我們選擇眼花撩亂了，就不需要再多花心思去了解工業宅了。