【讀後感】不買房當房東｜二房東的輕資產包租

在台灣大部分長期投資、不抄短線的投資人，都喜歡買房來收租作為穩定的現金流。但是買房光是頭期款及裝潢費就是一筆不小的投資，也因此讓很多懷有這樣夢想的包租公望之卻步，這幾年網路上開始有人提出不買房當房東的概念，即是二房東的概念。
其實我幾年前就耳聞這樣的概念，只是對於成為二房東的身份有很多懷疑，怕會有合法性或是屋主溝通的問題，也質疑會有房東願意把自己的房子交給二房東嗎？如果這麼好做，那房東幹嘛不自己做？

看到作者Tody陶迪這本書上開門見山就點出我心裡的疑問，因此把書本帶回家慢慢研究，不論我是否會打造輕資產包租模式，至少也當作學習相關的房地產知識，再加上前些時候因為買房裝修，看了很多Zuker租客包租代管平台的影片，以從幾年前對這樣模式的疑問，慢慢接受雙北確實有這樣的需求。

我對二房東的三大疑問

Q: 給二房東包租，大房東幹嘛不自己賺就好？
作者Tody提到，大部分二房東找的物件，大概都是30年以上的舊公寓，而屋主大約也是超過60歲以上的長者，房子多為閒置，本身根本無暇處理這些房子、或是懶得處理，因此『租金』並不是他們最大的考量，承租人能否好好照顧房子、不要太打擾他，才是挑選承租人的重點。

或是，這些公寓都是繼承來的居多，如果暫無資金需求房子也大多閒置，我之前的仲介就跟我提過，他爸爸在台北市永康街有留下一間公寓4樓(地點真是好到不行)，由兄姐三人來繼承，但是因為三人都發展的不錯，房子舊也不想賣、不想租(不缺錢😂 )，整個30坪的公寓閒置在那等都更。作者提到這類第二代的房東，大多會委託專業的包租代管專業人士來處理房子，因此，似乎不要以為我們覺得好賺，大房東也覺得好賺，他們更偏向不想勞心勞力。

Q: 共生公寓有市場嗎？
一般在台灣大部分稍有預算的屋主，都會格套房頂多是雅房做出租，當然目前北部很夯的共生公寓，有點像我們以前在學校宿舍的概念，交誼廳、餐廳、客廳、浴室、曬衣房都是共用，只是因為是該大學學生，大家至少作息上還有共通點，有問題也比較好溝通，還有舍監在管我們大家😂 。
當我心裡產生這個疑問同時，反而自打自己嘴巴，以前在法國巴黎求學時哪有錢租套房，幾乎都是共生公寓，我的法國房東也是二房東，自己租下一整層然後分租一個房間給我，只是在台灣的我們似乎找房子都偏向套房類，但是歐美這種分租或是共生公寓其實很普遍。

重點：
作者TODY強烈建議，經營二房東共生公寓的人，要住在自己的公寓裡。

Q: 二房東合法嗎？
二房東合法嗎？我想這應該是初入這個領域最大宗的問題，作者提出在2018年政府推出租賃專法，明定對於包租及代管業者的規定，希望租屋市場能夠企業化經營，而整部租賃法中並沒有提到關於個人轉租行為的認定。
基本上作者以最簡單的方式說明，二房東認定是否為合法，在於『職業化』及『非職業化』的認定。根據{民法}，個人承租後經屋主同意轉租，是沒有問題的，沒有違法疑慮，若偶一為之比如工作調職，因為合約未到把房子轉租，是不會被認定為職業化操作。

但如果租了很多房子而後轉租，或租房後刻意經營並反覆出租，就會被認定企業化經營的包租公了，就需要成立包租代管公司，可能最高20萬的罰款。難道出租幾間房子就要成立公司嗎？也不必然。因租賃法比一般行業設立更高的進入門檻，只有幾間房成立公司真的不划算。比照Uber司機想要合法職業，不可能自己成立一家計程車行，他們會找到一家合法立案的計程車行來『靠行』，繳交規費後就可以『靠行』來合法執業了。

因此想從事二房東的朋友如果規模尚小，也可以『靠行』加入已經合法立案的包租代管公司，未來的二房東據作者指出，也勢必往這個方向前進。

不買房當房東讀後感結論

我第一次在書局看到這本書，就深深被作者TODY的文字吸引，她書中陳述的每個環節我都有畫面。我自己年輕時也曾旅居海外工作，因此對國外共生的生態並不陌生，但是為何回到台灣，我就綁住自己的大腦？
我很喜歡看房子、自己動手DIY房子，但輕資產的打造絕對不是『簡單』的事，即使書中提到有年報酬率40%的投報率，也不該就冒然行動，至少要把很多環節親自走一遍。甚至，我覺得輕資產建立反而比買屋更複雜？我還沒試過，目前不敢妄下結論。
但是這本書真的非常推薦想要打造第二份收入、又不怕辛苦的人去研讀，甚至是沒錢裝潢想要自己DIY的朋友研讀，裡面也提到很多裝潢該省、不該省的事，我真的點頭如搗蒜般的認同。