【財富方舟】如何成為包租公?穩定現金流|被動收入

打造被動收入模式之一的『包租公』，一直都是我跟工程師拔拔想追求的一個身份，因為『穩定現金流』對我們來說大概僅次於中樂透吧! 11年前剛買房時透過一層自住一層出租的概念，讓我們兩個常常需要加班到很晚的工程師與廣告AE有了第一筆穩定的被動收入，但因為工作忙沒時間、不太懂如何挑選物件，因此這些年下來這個計劃一直盤旋在心裡，未能再次跨出第一步。

之前上過財商或是房地產的課程大致上都是告訴我們『方法』，或是參觀講師旗下的物件，鮮少有『看房教練』可以協助篩選及尋找適合的案件，穩定打造現金流。
畢竟現在法規不比往年,要隔套增加廁所或浴室都需申請『室內裝修許可證』或是『樓下屋主同意書』，大大增加隔套裝修的複雜度。對我們這種上班族門外漢來說，這兩份證明著實讓人打退堂鼓。

包租公家教班流程

包租公家教班諮詢

一對一諮詢是創辨人Cosmo本人親自針對家裡或是個人的財務狀況評估，明確透過對談給出財務建議，如果真的要往包租這條路走可以怎麼進行? 或是資金從哪邊擠出來? 假設洽談後真的暫時不適合進行該方面的規劃，也會直接把諮詢費退給學員。

諮詢前需填寫一份【個人財務收支表】如下～

【創辦人Cosmo給我們家的建議】：

一、以我們家財務結構建議可投入1300萬左右的案件(包括裝潢、家電、水電等) 。
二、鎖定的區域建議是板橋、三重、蘆洲、中和、永和、新莊。
三、我們目前房貸的利率是1.9%(偏高很多),建議可以與銀行重新洽談房貸利率。
四、包租物件建議自備款由現有的房子增貸出來,這樣基本上試算下來幾乎是零元買房的概念,選好物件後每月約莫會多出一萬多元的被動收入。

包租公家教班物件參觀

家教班學長案件-中和區

參觀一下學長姐的物件，我自己公寓看得不算少，財富方舟選的物件算是環境還不錯，至少沒有電影還願裡面的場景，巷米寬都算OK,因為都是頂加的房型，走路上去時樓梯的清潔度也很好，沒有雜亂不堪的鞋櫃或是回收囤積物，陽台看過去電線桿上也沒有電塔!

財富方舟規劃的幾乎是兩房一廳的格局，視覺上看起來都比實際坪數要大很多，風格呈現起來都很溫馨，租金上來說都有不錯的投報率。我自己手上的租賃物件就是兩房一廳房型，會比起隔間套房式的租客來的素質高一些，加上設計大大加分，基本上在租賃市場上應該都是秒殺案件。

家教班學長案件-蘆洲區

我先說一下剛開始看房教練建議可找蘆洲區房子時，我其實心裡是有些抗拒的，因為對蘆洲這個地區真的非常不熟，基本上也沒去過幾次，除了多年前去蘆洲看過希望城市的建案外，根本沒什麼印象!但因蘆洲的房價相對親民，公寓的屋齡也比板橋、中永和要年輕，如果要講究投報率，會比這三個區域要高，再加上也有捷運，生活機能不輸給板橋與中永和。

包租公家教班諮詢問題統整

BOOK雖然目前已經踏入房東的行列，但是對於操作隔套裝潢還是新手，畢竟買房不論投資或自住，投入金額頗高，我自己參與課程問題大致上如下：

 ✔️ 支付家教費用10萬元後，看房教練會根據需求及學員條件 三個月內帶看6~8間符合投報的物件,中間的過程來來回回出價等等，都會有教練與學員共同討論下斡旋或出價 ，如果真的找不到喜歡或可投資的物件，三個月後會退回9萬元，另外的1萬元就等於三個月的學費。

✔️ 三個月內只看房6~8間感覺數量偏少? 原來內部的團隊已經將學員的資金及需求公式化，篩選合適的物件，年化投報率約在12~15%後，才會帶學員過去參觀，不像我以前買房一樣假日整天跟房仲跑上跑下，大大節省時間成本!

✔️  目前財富方舟包租公家教班只選擇新北市六大地區,為什麼會選擇這六個地區 ? 我諮詢時問創辦人Cosmo，他初步提到雙北市因為危老合建及自辦都更已成趨勢，除了目前收租外，地點選擇合宜，未來還有價差的外溢效應可以期待。

✔️ 地點偏好問題：因地緣關係偏好板橋的物件，畢竟我住家附近已經有三處公寓型的屋主們達成危老合建的協議，並開始改建加上預售，如果有地區偏好可以與看房教練溝通，但板橋房價稍高，物件挑選比較不容易。但據說若偏好永和物件的就是要比誰的速度快。

✔️ 增貸的觀念溝通：根據我與工程師拔拔的條件，現金的部分偏少才會建議用現有住宅去增貸，但我覺得好不容易房貸都快還清了，還要去增加貸款感覺心理壓力比較大，這點Cosmo建議可以精算評估，並請工程師拔拔一起到諮詢課瞭解。

✔️ 房屋裝潢需要的修繕許可證或樓下屋主同意書，合作的設計師團隊都可以協助取得。基本上都是走合法路徑，符合法規的規定才可以收租收得長久。

✔️ 房屋裝修費用粗估：一個單位的格局費用大約抓70~80萬，而且會越來越貴。假設公寓含頂加裝潢三戶下來大約先抓個200萬左右現金，不過這些Cosmo第一次財務諮詢時就會把金額規劃進去。

包租公家教班心得

我與工程師拔拔本來就對房地產包租物件有很高的興趣，加上年歲漸長也在規劃自己的退休生活。我知道打造現金流的方式很多(比如我自己兼職寫部落格也是一種)，但是房地產的穩定收租概念從古到今似乎都沒有改變，在一些聚會的場合只要提到這個人有幾間房子收租，大家都會投以超羨慕的眼光? !

我覺得只要你有退休規劃或是想要打造被動收入概念的朋友，可以報名諮詢,讓專家幫忙做財務的診斷，也許有機會像創辦人給我們的建議，從現有房子套出現金來打造包租公計畫!加上財富方舟團隊建議的新北六大區域我覺得也相當合理，畢竟雙北真的非常積極的在推動自辦都更或危老合建，對包租公這個身份有興趣的朋友建議線上直接報名諮詢喔!